2025년 5월 27일부터 임대인 정보조회가 본격 시행되었습니다. 계약 전 다주택 여부, 보증금 반환 이력 등을 스마트폰으로 간편하게 확인하세요. 전세사기 예방, 지금 시작할 수 있습니다.
하지만 이 제도의 맹점으로 인해 사실상 유명무실한 제도가 될 수도 있을 것 같습니다.
지금부터 임대인 정보조회 방법에 대해 알아보고 어떤 점이 실무에서 어려울 수 있는지 살펴보겠습니다.
임대인 정보조회 방법 요점 정리
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 제도 시행일 | 2025년 5월 27일 |
| 운영 주체 | 국토교통부, HUG(주택도시보증공사) |
| 주요 기능 | 임대인의 다주택 여부, 보증 가입 이력, 대위변제 사고 내역 확인 |
| 조회 방식 | 비대면: 안심전세 앱 / 대면: HUG 지사 방문 |
| 월간 조회 제한 | 1인당 월 3회까지 가능 |
임대인 정보조회 제도는 전세사기 예방의 첫 걸음
2025년 5월 27일부터 국토부와 HUG는 예비 세입자를 위한 ‘임대인 정보조회 제도’를 시행했습니다.
계약 전 아래와 같은 임대인 정보를 확인할 수 있게 되었죠.
• 다주택자 여부
• 전세보증금 반환보증 가입 주택 수
• 최근 3년간 대위변제 건수
• 보증가입 제한 이력 여부
기존에는 임대인의 동의가 필수였지만, 이제는 동의 없이도 사전 조회가 가능합니다.
임대인 정보조회 방법이 그렇게 어려운 것도 아니고 임차인의 당연한 권리인데, 그동안 정보의 불균형이 너무 심했던건 사실입니다.
이제 전세사기를 ‘계약 전에’ 임대인 정보조회를 통해 예방할 수 있습니다… (진작좀 하지…)
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임대인 정보조회 방법은 2가지 중 선택할 수 있습니다.
1. 안심전세앱을 통해 비대면으로 조회 가능
• 계약 전 스마트폰 앱에서 간편하게 조회
• 임대인 이름, 주민등록번호 입력 후 인증만 거치면 즉시 결과 확인
• 다주택 여부, HUG 보증이력, 사고 여부를 실시간으로 확인 가능
6월 23일부터는 실명 인증만으로도 간편하게 조회가 가능합니다.
2. HUG 지사를 방문해서 조회
• 공인중개사의 계약 의사 확인서 지참 필수
• HUG 전국 지사에서 대면 조회 가능
• 결과는 최대 7일 이내 문자 or 앱으로 통보되며, 당일 조회도 지원
임대인 정보조회 서비스 실효성은?
임대인 정보조회 서비스는 전세 계약을 체결하기 전 사기를 예방할 수 있는 최소한의 수단이라고 할 수 있습니다.
하지만 오랜기간 공인중개사 실무를 했던 입장에서 봤을 때 과연 얼마나 실효성이 있을지 의문점이 남는게 사실입니다
임대인 정보조회 신청서
임대인 정보조회 신청서를 일부 캡쳐한 내용입니다. 혹시 자세히 보고 싶으시다면 아래 링크에서 다운로드할 수 있습니다
신청서 내용을 자세히 살펴보면 제도의 헛점이 많이 보입니다. 하나씩 살펴보겠습니다.
1. 공인중개사 중심의 비현실성
“등록된 개업공인중개사이며, 중략.. 목적물을 중개하고 있음을 확인합니다.”
요즘은 중개업소 없이 임차인과 임대인간 직거래 또는 당근부동산 같은 플랫폼을 통해 거래를 하는 경우가 많으나 공인중개사의 개입 없이는 정보조회가 원천적으로 불가능하도록 되어있습니다.
임대차 계약의 절반 이상을 차지하는 직거래는 보호를 받지 못하는 제도의 사각지대에 놓이게 됩니다.
2. 임대인에게 정보 조회 사실 통지함
“임대인에게 신청인의 성명, 조회 사실 등이 통지될 예정입니다.”
개읹정보보호를 위해 의도는 투명하게 운영하려는 것 같지만 현실적으로는 임대인이 사전에 계약을 철회하거나 임차인에게 불리한 정보는 감추는 행동으로 이어질 수 있습니다.
특히 보증사고 이력이 있는 임대인이라면 임차인을 의도적으로 거부할 수도 있습니다.
결국은 실제 전세사기 위험 임대인들은 미리 이 제도 밖으로 빠져나가게 되는 구조입니다.
3. 임대인 정보제공 신청서 유의사항 내용입니다.
1. 보증잔액 검증과 보증발급 시점 간 차이로 인하여 전세보증금반환보증 가입건수에 오차가 발생할 수 있습니다.
2. 임대인의 보증정보 등 제공 전 주택도시기금법 제34조의6에 따라 임대인의 개인(신용)정보 제공 사실 및 이유 등이 임대인에게 통지되며, 임대인에게 신청인의 성명, 조회 사실 등이 통지될 예정입니다.
3. 임대인의 연락처가 부정확한 경우 주택도시기금법 제34조의 6에 따른 임대인에 대한 통지가 불가능함에 따라 요청하신 정보를 제공할 수 없으며, 상기 기재하신 사항이 부정확한 경우, 임대인 정보 조회가 어려울 수 있습니다.
4. 임대인 개인정보 임의수집 및 제공 시 관련 법령에 따라 책임이 발생할 수 있으므로, 임대인 협조 등을 통해 제출하여 주시기 바랍니다
유의사항 내용을 보면 임대인에게 신청인의 성명 조회 사실이 통지되고, 임대인의 개인정보 임의수집을 할 경우 처벌될 수 있으므로 사전에 임대인의 협조를 받아 제출하라고 되어있습니다.
공인중개사 실무를 하다보면, 계약서 작성 전까지 임대인의 정보를 주지 않는 경우가 정말 많으며 이러한 이유로 정보제공을 요청할 경우 일선에서 일하는 공인중개사만 애먹을게 뻔한 일이니 참 답답할 따름입니다.
4. 여전히 전세사기 예방에 결정적인 정보는 없다.
임대인 정보조회 신청서를 통해 얻을 수 있는 정보는
• HUG 보증 가입 건수
• 대위 변제 이력
• 다주택 여부 등
아주 일부의 내용만 담겨있습니다.
임대인에게 주택수가 많으니 조심하라는 게 말이 된다고 생각하는건지 정말 모르겠습니다.
실제 전세사기를 피하기 위해서는
• 등기부등본상 근저당 순위
• 압류 정보
• 주택의 전세가율
• 매매가 대비 보증금 과다 여부
등이 판단이 되어야 하지만 임대인 조회만으로는 전세사기 예방에 얼마나 도움이 될지 의문입니다.
부동산 관련 문제가 발생할 때 마다 중개대상물 설명서를 일부 수정하거나 세금 체납 정보를 조회할 수 있게 하거나 하면서 제도를 약간씩 손보고 있지만 실제 공인중개사라면 이런 것들이 얼마나 소용없는지, 그리고 실무자만 괴롭히는 것인지 알고 있을겁니다.
임대인 정보조회 방법이 새로 생겼다고 하여 기쁜 마음에 해당 제도를 살펴보았는데, 여전히 전세사기를 막기에는 역부족인 것 같습니다. 시간이 지나 좀 더 제도 개선이 이뤄졌으면 하는 마음입니다.